Trêve hivernale : comment s’en prémunir ?
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Vos clients ont réalisé un investissement immobilier et l’ont mis en location, mais le locataire ne paie plus son loyer. Jusqu’au 31 mars, la trêve hivernale leur interdit de l’expulser. Alors que faire ? Quels sont leurs droits ? Comment les prémunir d’un tel risque ? Éléments de réponse.
Quand a été mise en place la trêve hivernale ?
Mise en place depuis 1956 (loi n°56-1223 du 3 décembre 1956), la trêve hivernale était destinée, à l’origine, à protéger les occupants des risques hivernaux. Elle concerne d’ailleurs également l’eau, le gaz et l’électricité.
En revanche, la trêve hivernale ne s’applique pas dans ces situations :
1. Le locataire a une autre solution d’hébergement, adaptée aux besoins de sa famille.
2. Le locataire réside dans un immeuble qui est sous arrêté de péril.
3. Le locataire est un squatteur et n’a pas l’autorisation d’habiter dans le logement.
4. L’expulsion du locataire a été ordonnée par le juge aux affaires familiales, dans le cadre d’une ordonnance de protection (violences familiales) ou d’une ordonnance de non-conciliation d’une procédure de divorce.
Procédure : que faire en cas d’impayés de loyers ?
En cas de retard ou d'absence de paiement du loyer, privilégiez le dialogue avec votre locataire, afin de trouver une issue à l'amiable. Si vos tentatives de conciliation restent infructueuses, tournez-vous vers le recours juridique.
Il faut rappeler que même si les propriétaires ne répondent pas à leurs obligations, indiquées dans le contrat de bail, le locataire ne peut stopper le paiement des loyers que sur autorisation d’un juge.
S'il est interdit, pendant ces cinq mois, de procéder à une expulsion, le déclenchement d’une procédure judiciaire reste donc possible.
« Contrairement à une idée reçue, la trêve hivernale ne paralyse que le processus d’expulsion forcée à la suite de l’obtention d’une décision judiciaire. Il est donc tout à fait possible d’entamer une procédure judiciaire d’expulsion durant cette période dite de trêve, sans perdre de temps, afin que la décision obtenue soit exploitable dès le 1er avril suivant. »
Maître Cyril Sabatié, Cabinet LBVS Avocats Associés, spécialiste en droit immobilier.
Voici la procédure à suivre en cas d’impayés de loyer :
1. Le propriétaire doit envoyer une lettre de rappel de son retard de paiement au locataire.
2. Après quinze jours sans réponse, le propriétaire doit expédier une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Le locataire a deux mois pour régulariser ses paiements.
3. Si le propriétaire n’obtient pas de réponse à son courrier ou si le locataire refuse de payer, le propriétaire doit envoyer la même lettre recommandée avec accusé de réception au cautionnaire (personne ou organisme) en lui demandant de régler les loyers du locataire.
4. Si le propriétaire a souscrit à une Garantie des Loyers Impayés, il doit informer son assureur pour qu’il entame les démarches nécessaires.
5. Le propriétaire doit demander une saisie conservatoire à un commissaire de justice s’il n’est toujours pas payé. Cette saisie doit être autorisée par un juge. Elle peut se faire sur les biens mobiliers : le locataire ne peut alors plus les vendre, les donner ou les déplacer sous peine de sanctions pénales. Cette saisie peut aussi se faire sur le compte bancaire du locataire qui n’aura pas accès à la somme qui vous est réservée.
Comment le propriétaire peut-il faire valoir ses droits ?
Durant la trêve hivernale, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion en saisissant le juge compétent. Si l’expulsion est ordonnée par le juge, son exécution est suspendue jusqu’à la fin de la trêve hivernale.
La résiliation du bail peut être prononcée par le juge lorsque le bail contient une clause résolutoire, après délivrance d’un commandement de payer infructueux. Le juge peut toutefois accorder des délais de paiement au locataire et suspendre les effets de la clause. À défaut, il peut également prononcer une résiliation judiciaire après examen de la situation.
L’assignation est transmise au préfet au moins deux mois avant l’audience, afin de permettre aux services sociaux d’évaluer la situation financière et sociale du locataire.
Lors du jugement, deux scénarios peuvent se produire :
1. Le locataire est estimé en capacité de payer sa dette : il dispose alors d’un allongement des délais de paiement.
2. Le locataire ne peut pas régler ses loyers : alors, le bail est résilié et l’expulsion est ordonnée. Celle-ci peut être immédiate (après la trêve hivernale) ou aller jusqu’à un an.
En cas de colocation, pour anticiper le problème d’un locataire qui ne paie pas son loyer, il est possible d’inclure au contrat de bail une clause de solidarité. Elle permet de réclamer l’intégralité du paiement du loyer à chacun des colocataires (sans obligation de répartition entre les colocataires).
Bon à savoir
Pour le recouvrement de la dette locative, le propriétaire peut engager une procédure en paiement des loyers et des charges impayés. Il est en droit de réclamer les loyers impayés cinq ans après le défaut de paiement.
Quelles assurances faire souscrire à vos clients ?
Vous avez donc compris que la trêve hivernale interdit d’expulser physiquement un locataire qui ne paye plus son loyer, mais n’interdit pas de porter votre litige devant une cour pendant cette même période. Cependant, cette procédure dure souvent plus de dix-huit mois et la seule phase juridique conduisant de l'impayé à l'expulsion effective requiert, elle, au minimum huit mois.
Il ne faut pas tenter de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un commissaire de justice, de faire changer la serrure ou de toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile, d’amende de 30 000 euros et de trois mois de prison.
Une Garantie Loyers Impayés (GLI) peut donc se révéler bien précieuse à plusieurs égards :
1. Elle prendra en charge les frais de commissaire de justice et les frais de justice habituellement très onéreux.
2. L’assureur va effectuer toutes les démarches en cas de non-paiement récurrent des loyers, à la place du propriétaire.
3. Elle comprend généralement d’autres garanties, comme la protection juridique, l’indemnisation des éventuels dégâts mobiliers provoqués par le locataire, le départ prématuré du locataire ou encore la vacance locative.
En résumé
Quand commence et se termine la trêve hivernale ?
La trêve hivernale débute chaque année le 1er novembre et s’achève le 31 mars de l’année suivante. Pendant cette période, les expulsions locatives sont suspendues, sauf exceptions prévues par la loi.
Procédure : comment se passe une expulsion de locataire ?
L’expulsion d’un locataire suit une procédure strictement encadrée. Le propriétaire doit adresser une lettre de rappel, puis une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception à son locataire. Ensuite, sans réponse du locataire, un commissaire de justice doit délivrer un commandement de payer et demander la résiliation du bail (si le bail contient une clause résolutoire). Si la situation n’est pas régularisée, une saisine du tribunal est effectuée. Après la décision de justice, un commissaire de justice intervient pour notifier l’expulsion au locataire.
Combien de temps faut-il pour expulser un locataire ?
L’expulsion d’un locataire prend en moyenne entre six mois et deux ans environ. Selon les situations, comme le squat ou un accord amiable, ce délai peut être allongé ou raccourci.
Loi : peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?
Non, les expulsions locatives sont suspendues durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars). Toutefois, des exceptions existent concernant les motifs d'expulsion pendant cette période : en cas d’occupation illégale du logement, si le locataire bénéficie d’une solution de relogement décente, si le locataire habite un immeuble touché par un arrêté de mise en sécurité, ou encore en cas de violences familiales sur ordonnance du juge aux affaires familiales.
Un propriétaire peut-il expulser son locataire sans raison ?
Non, un propriétaire n’a pas le droit d’expulser son locataire sans motif légal. L’expulsion n’est possible qu’en cas d’impayés de loyer, de défaut d’assurance habitation, de troubles de voisinage, etc., selon une procédure strictement encadrée par la loi. Toute expulsion sans décision de justice est illégale.