Quelle procédure faut-il respecter en cas de loyer impayé ?

Véritable fléau, les impayés de loyer peuvent avoir un impact financier considérable et refroidir durablement les velléités de mise en location. Découvrez notre guide pour tout savoir sur la procédure à respecter, afin de recouvrer les sommes dues par votre locataire et récupérer votre logement.

Loyer impayé : une procédure en plusieurs étapes

Pour un bailleur, subir une situation d’impayé peut avoir de lourdes conséquences en le privant de tout ou partie de ses revenus, parfois pendant de nombreux mois, voire années.

C’est pourquoi, dès le premier retard de paiement de votre locataire, vous devez suivre une procédure graduelle pour répondre de manière proportionnée à la situation d’impayé de loyer. Certaines actions sont en effet recommandées avant de vous lancer dans une procédure contentieuse, qui sera mise en œuvre en cas d’échec.

Étape n°1 : la résolution amiable

Au 10 du mois, votre locataire n’a toujours pas payé son loyer ? La première chose à faire est de le contacter pour comprendre le problème. Il traverse peut être une situation difficile :
• perte d’emploi,
• séparation,
• maladie, etc.

En prenant les devants pour comprendre l’origine de l’impayé, le propriétaire-bailleur aura plus de chance d’entrer en contact avec son locataire, qui peut être de bonne volonté.

Que ce soit par e-mail, courrier simple ou par téléphone, cette prise de contact doit donner lieu à un rendez-vous physique pour envisager les solutions suivantes :
1. Plan d’apurement de la dette : via la mise en place d’un échéancier, c’est-à-dire d’un étalement du remboursement de la dette locative.
2. Orientation du locataire vers un travailleur social.
3. Sollicitation de certaines aides financières (fonds de solidarité pour le logement ou FSL, etc.).

Étape n°2 : la relance simple et la mise en demeure pour loyer impayé

En cas d’échec de cette phase amiable ou de non-respect des engagements pris, le propriétaire-bailleur devra engager une procédure pour loyer impayé.

Dans un premier temps, cela consiste à transmettre un courrier simple au locataire pour lui signifier son défaut de paiement, ainsi que la somme due.

Si au terme d’un délai de 15 jours, le locataire n’a pas régularisé sa dette, le propriétaire-bailleur doit adresser un courrier de mise en demeure, en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Dans le même temps, vous devrez également informer :
1. Votre assurance Garantie des loyers impayés (GLI) : si vous avez souscrit une GLI, vous devez déclarer l’impayé à votre assureur dans un délai maximal après la survenance de ce dernier. Ce délai est indiqué dans votre contrat. À défaut, l’assurance peut refuser la prise en charge du sinistre.
2. La caution physique du locataire (également appelée garant) : qui se retrouve impliquée dans cette situation d’impayé.

Après un nouveau délai de 15 jours, soit le locataire a régularisé sa dette, auquel cas la procédure prend fin, soit la dette perdure. En cas de non-réponse ou de refus de payer, vous devrez solliciter la caution physique du locataire en LRAR pour se substituer au paiement des arriérés de loyers (en vertu de la clause de solidarité).

« Une option procédurale souvent ignorée permet au bailleur d’opérer une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire en situation d’impayé, sans décision de justice dès lors qu’il détient un bail écrit (article L511-2 du CPCE). Cette procédure menée par le commissaire de justice (anciennement huissier) permet parfois de faire réagir le locataire débiteur et d’éviter la procédure judiciaire en résiliation. »
Maître Cyril Sabatié, Cabinet LBVS Avocats Associés, spécialiste en droit immobilier.

Étape n°3 : le commandement de payer

Lorsque les phases précédentes de la procédure n’ont pas permis le recouvrement des loyers impayés, il est nécessaire de recourir à la voie juridique.

Le recours à un commissaire de justice est nécessaire pour adresser un commandement de payer à votre locataire pour le contraindre à régulariser sa situation dans un délai de 2 mois.

Au terme de ce délai de deux mois, la procédure :
1. S’arrête en cas de régularisation totale de l’impayé de loyer.
2. Se poursuit en cas de paiement partiel de la dette.
3. Est mise en stand-by en cas de délais de paiement demandés par le locataire auprès du juge.
4. Entraîne la résiliation automatique du bail lorsque le contrat de location comporte une clause résolutoire.

« Attention : la procédure en acquisition de la clause résolutoire en cas de loyer impayé obéit à des conditions de forme stricte. Tout d’abord, il est indispensable de faire délivrer un commandement de payer au locataire, comprenant à peine de nullité toutes les mentions prévues par l’article R411-1 du Code des procédures civiles d’exécution. En outre, le commandement de payer doit faire l’objet d’un signalement à la CCAPEX. Enfin, le juge des contentieux de la protection, seul compétent pour connaître des demandes liées à l’exécution d’un bail d’habitation, ne peut être saisi qu’après l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer. »
Maître Manuel Raison, Cabinet Raison Avocats, spécialisé en droit de l’immobilier, de la construction et de la copropriété.

Étape n°4 : l’assignation au tribunal

Si le commandement de payer délivré par commissaire de justice demeure infructueux, vous devez poursuivre en demandant l’assignation du locataire au tribunal d’instance.

Un commissaire de justice doit délivrer cet acte à votre locataire, au moins deux mois avant la date d’audience au tribunal. Par ailleurs, il doit en déposer une copie à la préfecture.

À l’issue de l’audience, le tribunal d’instance a un mois pour statuer et ordonner :
1. Des délais de paiement supplémentaires pour que le locataire puisse régler sa dette.
2. La résiliation du bail.
3. L’expulsion du locataire.

Étape n°5 : l’expulsion locative

Avec l’accord du juge pour résilier le bail et expulser le locataire, de nouveaux délais s’ajoutent pour parvenir à la libération effective des lieux.

Après obtention de l’ordonnance d’expulsion, le bailleur délivre un commandement de quitter les lieux à son locataire par voie de commissaire de justice. Lors de la remise de cet acte, si le locataire est absent ou refuse de quitter les lieux, le commissaire de justice devra demander le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion.

Le recours à la force publique consiste à solliciter l’intervention de la police pour assister le commissaire de justice et le serrurier dans la reprise du logement. Le commissaire de justice doit effectuer cette demande auprès de la préfecture qui dispose d’un délai de deux mois pour répondre :
• En cas d’accord pour le concours de la force publique, un avis d’expulsion est adressé par commissaire de justice au locataire pour l’informer de la date et de l’heure de la reprise du logement.
• En cas de non-réponse ou de refus, le bailleur peut recourir au tribunal administratif.

Aucune expulsion locative ne peut être mise en œuvre entre le 1^er novembre et le 31 mars de l’année suivante, en raison de la trêve hivernale, fixée par la loi Alur de 2014.

Bon à savoir

Deux nouveaux décrets du 12 février 2026 (n° 2026-83 et n° 2026-84) ont réorganisé le traitement des impayés locatifs, ainsi que le rôle des commissions de prévention des expulsions.

Le décret n° 2026-84 redéfinit les règles juridiques des impayés de loyer pour les bénéficiaires d’aides personnelles au logement. Il instaure notamment une procédure de signalement automatisée, et la suspension est désormais strictement encadrée.

En résumé

Procédure recouvrement : quels sont les recours en cas de loyers impayés ?

En cas d’impayés, le propriétaire-bailleur doit engager une relance amiable, puis adresser un commandement de payer par commissaire de justice. S’il dispose d’une caution ou d’une Garantie Loyers Impayés (GLI), il peut les activer. À défaut de régularisation, une procédure judiciaire peut être engagée pour obtenir la résiliation du bail de location.

Dette locative : que faire en cas de loyer impayé ?

En cas de loyers impayés, il est conseillé d’agir rapidement : contacter le locataire pour comprendre la situation, formaliser une relance écrite, puis, si nécessaire, faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Si toutes ces étapes n’aboutissent à aucun accord amiable, alors, vous pouvez avoir recours à la voie juridique. L’activation d’une assurance loyers impayés permet de sécuriser les revenus locatifs.

Peut-on expulser un locataire en cas de loyer impayé ?

Oui, les impayés de loyer constituent un motif légitime de résiliation du bail. Toutefois, l’expulsion ne peut intervenir qu’après une décision de justice et le respect strict de la procédure légale. Elle est suspendue pendant la trêve hivernale, sauf exceptions prévues par la loi (en cas de squat par exemple).

Arriérés de loyer : comment se passe une expulsion de locataire ?

La procédure d’expulsion d’un locataire comprend plusieurs étapes : délivrance d’un commandement de payer, saisine du tribunal, jugement, puis commandement de quitter les lieux. Le recours à la force publique peut être nécessaire en cas de refus de quitter les lieux par le locataire. L’ensemble du processus est strictement encadré par la loi.