Pourquoi la DO est incomprise : 3 idées reçues fréquentes chez les particuliers

En tant que syndic professionnel, vous rencontrez souvent des préjugés sur   les assurances obligatoires en copropriété ? Parce que l’assurance dommages-ouvrage n’y échappe pas, découvrez 3 préjugés fréquents auprès des copropriétaires et comment y répondre.

1. La dommages-ouvrage et la décennale, c’est la même chose

Concernant la dommages-ouvrage ou DO, le premier préjugé est de la différencier de la décennale.

Selon l’article 1792 du Code civil, la garantie décennale couvre les dommages de nature décennale subis par l’ouvrage réalisé par l’artisan ou l’intervenant, et ce, pendant une période de 10 ans après la réception des travaux. C’est l’artisan qui doit la souscrire.

La dommages-ouvrage, suivant la convention CRAC (Convention de Règlement de l’Assurance Construction), préfinance rapidement les dommages de nature décennale subis par l’ouvrage, pendant une période de 10 ans après la réception des travaux, et ce, sans rechercher de responsabilité au préalable. Dans un second temps, un recours sera effectué contre le responsable. C’est le maître d’ouvrage qui doit la souscrire (article L242-1 du Code des assurances).

Vos copropriétaires ne saisissent pas toujours l’importance de la souscription d’une dommages-ouvrage, en particulier lorsqu’il s’agit de petits travaux. Pourtant, même de petits travaux peuvent entraîner des dommages importants, qui se révéleront plus onéreux à réparer que les travaux initiaux.

Via cette assurance, si les dommages sont garantis, vos copropriétaires sont assurés qu’ils soient bien réparés. La DO impose un cadre (notamment avec la convention CRAC), un accompagnement et permet d’être indemnisé dans un délai de 60 jours par l’assureur.

Par ailleurs, ils ne comprennent pas toujours la différence et la complémentarité de ces deux garanties. En tant que syndic de copropriété professionnel, vous devez donc être vigilant sur ce point et pédagogue, en leur expliquant bien l’utilité de ces garanties complémentaires.

DO et décennale : pourquoi elles sont obligatoires ensemble ?

Ces deux assurances fonctionnent de manière complémentaire.

Grâce à l’assurance dommages-ouvrage et à la responsabilité civile décennale :
1. Le copropriétaire est protégé immédiatement.
2. Le constructeur, l’intervenant ou l’artisan restent responsables sur 10 ans.
3. Les assureurs règlent la question de la responsabilité entre eux.

Ces assurances permettent d’éviter les situations complexes, notamment :
1. Quand le constructeur, l’intervenant ou l’artisan refusent de reconnaître leur responsabilité.
2. Lorsque le constructeur est en liquidation.
3. Lorsque plusieurs intervenants se renvoient la faute.
4. Quand le maître d’ouvrage reste sans solution pendant des années.

« L’assurance DO et la garantie décennale sont souvent confondues. Pourtant, elles diffèrent par l’identité de leurs souscripteurs : il s’agit du maître d’ouvrage pour la garantie DO et les constructeurs (maître d’œuvre, entrepreneurs, etc.) pour la garantie décennale. Si les désordres garantis sont les mêmes, le mode d’indemnisation diffère : l’assurance DO a pour vocation d’indemniser directement (et dans un délai plus court) le maître d’ouvrage des désordres relevant de la responsabilité décennale. La recherche de la responsabilité du constructeur, relevant de la garantie décennale, intervient généralement dans un second temps et peut être mise en œuvre soit par l’assureur dommages-ouvrage, soit par le maître de l’ouvrage ou son ayant droit. »
Maître Manuel Raison, Cabinet Raison Avocats, spécialisé en droit de l’immobilier, de la construction et de la copropriété.

2. Les dommages esthétiques sont couverts par la dommages-ouvrage

Le deuxième préjugé propre à la dommages-ouvrage réside dans les dommages esthétiques.

Trop souvent, vos copropriétaires pensent que les dommages esthétiques résultent de la DO ? Ce n’est pas le cas ! Seuls les travaux de nature décennale vont être préfinancés par l’assurance DO qui :
• affectent la solidité de l’ouvrage ou de l’un de ses éléments indissociables,
• rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

Si cela est purement esthétique, ni la dommages-ouvrage, ni la décennale, ne pourront intervenir.

En tant que souscripteur du contrat pour le compte du syndicat des copropriétaires,  vous devez rappeler que l’assurance DO permet d’assurer :
1. Les travaux de réhabilitation.
2. Les travaux de rénovation.

Les travaux concernés sont notamment : l’étanchéité, la réfection de toiture, l’extension, l’isolation, le ravalement, etc.

Plus précisément, ce sont tous les travaux qui risquent d’affecter la solidité, le clos, le couvert ou l’ossature de l’un des équipements constitutifs des immeubles existants ou de l’un des équipements indissociables.

3. Le syndic n’est pas responsable en cas de défaut d’assurance DO

Dernière idée reçue : le syndic n’est pas responsable en cas de défaut d’assurance DO. C’est faux !

La responsabilité du syndic de copropriété est clairement engagée en cas de défaut d’assurance dommages-ouvrage lors d’un chantier qui en relève.

Pour preuve, cet arrêt de la Cour d’appel de Paris du 23 septembre 2004, sur le défaut de souscription d’assurance et sur le défaut de conseil de la part d’un syndic professionnel.

Ainsi, a été retenue la responsabilité du syndic pour manquement à ses obligations en matière d’assurance dommages-ouvrage. En effet, à l’occasion de travaux relevant de la DO, le syndic n’avait ni informé l’assemblée générale du caractère obligatoire de cette assurance, ni soumis au vote sa souscription. Les juges ont considéré que le syndic avait failli à son devoir de conseil, privant ainsi le syndicat des copropriétaires du bénéfice d’une expertise rapide et du préfinancement des travaux de réparation. Une telle carence est susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle, ainsi que la garantie de son assurance de responsabilité civile professionnelle.

« La première contrevérité c’est que « l’assurance DO n’est pas obligatoire », alors qu’au contraire elle l’est pour le maître d’ouvrage (ici le syndicat des copropriétaires) et alors même que le défaut de souscription est sanctionné pénalement en vertu de l’article L.243-3 du Code des Assurances. Autre idée reçue, « l’assurance DO est inutile lorsque l’entreprise qui réalise les travaux dispose d’une assurance décennale ». Or l’assurance décennale est une assurance de responsabilité (qui impose de démontrer celle de l’entreprise), tandis que l’assurance DO est une assurance de chose qui préfinance les travaux sans qu’il soit nécessaire de démontrer une quelconque responsabilité. »
Maître Cyril Sabatié, Cabinet LBVS Avocats Associés, spécialiste en droit immobilier.

En résumé

Qu’est-ce que l’assurance dommages-ouvrage (DO) GALIAN-SMABTP ?

L’offre DO Syndic GALIAN-SMABTP (assurance dommages-ouvrage) sécurise les chantiers de rénovation ou de réhabilitation des copropriétés, du début du chantier jusqu’à 10 ans après. Ce contrat réunit 4 garanties non dissociables :
1. La Dommages-Ouvrage (DO).
2. La Constructeur Non-Réalisateur (CNR).
3. La Tous Risques Chantiers (TRC).
4. La Responsabilité Civile du Maître d’Ouvrage (RCMO).

Quelle est la différence entre la garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrage ?

La garantie décennale couvre les dommages de nature décennale réalisés par l’artisan ou l’intervenant, soit pendant 10 ans, c’est-à-dire les dommages pouvant survenir après la réception des travaux. L’assurance dommages-ouvrage (ou DO) est souscrite par le maître d’ouvrage. Elle lui permet d’être indemnisé en cas de dommages à l’ouvrage réalisés par le constructeur, affectant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à destination, et ce, pendant 10 ans à partir de la date de livraison du chantier.

Chantier : qui paie l’assurance dommages-ouvrage en copropriété ?

C’est le syndicat des copropriétaires qui paie l’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le syndic professionnel, mandaté par l’assuré.

Construction : quels travaux sont soumis à l’assurance dommages-ouvrage ?

Selon l’article 1792 du Code civil, l’assurance dommages-ouvrage concerne les travaux de construction, c’est-à-dire de réhabilitation, de rénovation ou d’extension, susceptibles :
1. D’affecter la solidité du bâtiment.
2. D’affecter l’un des éléments constitutifs ou l’un des éléments d’équipement de l’ouvrage.
3. De le rendre impropre à sa destination.

Rénovation : que couvre l’assurance dommages-ouvrage en copropriété ?

L’assurance dommages-ouvrage couvre les dommages de nature décennale liés aux travaux réalisés au sein des copropriétés, compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à son usage. Il peut s’agir de défaut d’étanchéité, de problèmes structurels, de fissures importantes, d’affaissement, etc.