Conseil syndical en copropriété : quel est son rôle et fonctionnement ?

Vous venez d’acheter un bien en copropriété et ne savez pas ce qu’est un conseil syndical ? Pas de panique, on vous explique son rôle, son fonctionnement et la différence qui existe entre les différents acteurs d’une copropriété. Suivez le guide !

Qu’est-ce qu’un conseil syndical en copropriété ?

Le conseil syndical est composé de membres élus en assemblée générale (AG) par le syndicat des copropriétaires. Il doit être composé de préférence d’au moins trois membres.

Les membres du conseil syndical :
• sont élus pour une durée de 3 ans maximum,[MP1.1] renouvelables,
• ne sont pas rémunérés,
• peuvent être une personne physique (individu) ou une personne morale.

Copropriété : qui peut être membre du conseil syndical ?

Peuvent être membres du conseil syndical en copropriété :
1. Tous les copropriétaires.
2. Leurs ascendants ou descendants.
3. Leurs associés (en cas de SCI ou Société Civile Immobilière).
4. Leurs accédants ou acquéreurs à terme (qui est une variante de l’achat en viager).
5. Leurs époux ou partenaires de Pacs (Pacte civil de solidarité).
6. Leurs représentants légaux ou leurs usufruitiers.

Comment se déroule l’élection du conseil syndical ?

La nomination des membres du conseil syndical est effectuée au cours de l’assemblée générale des copropriétaires.

Quel est le rôle du président du conseil syndical et la durée de son mandat ?

Lorsque les membres du conseil syndical sont élus, ils doivent ensuite désigner un président parmi eux. Sa durée de mandat est d’au maximum 3 années.

Le rôle du président du conseil syndical est de :
1. Préparer et convoquer les réunions du conseil syndical : c’est lui qui anime les débats et répartit les tâches entre les conseillers.
2. Convoquer l’assemblée générale annuelle des copropriétaires en cas d’inaction de la part du syndic de copropriété : en cas d’inaction ou de carence du syndic, le président du conseil syndical peut effectuer un recours contre ce dernier pour le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
3. Transmettre les avis rendus par le conseil syndical : que ce soit au syndic, aux copropriétaires ou aux tiers. Le rôle du président est de recevoir les différentes informations transmises par le syndic de copropriété et de les diffuser ensuite à l’ensemble des membres du conseil syndical.

Bon à savoir

Une copropriété compte trois acteurs principaux :
1. Le conseil syndical : il est le relais entre le syndic de copropriété et les copropriétaires.
2. Le syndicat des copropriétaires : il s’agit de l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier.
3. Le syndic de copropriété : qu’il soit professionnel ou non-professionnel, le syndic a pour rôle d’assurer la gestion tant technique que financière, comptable qu’administrative de la copropriété.

Le conseil syndical est-il obligatoire en copropriété ?

Oui, il est obligatoire de constituer, c’est-à-dire d’élire un conseil syndical au sein d’une copropriété.

Cependant, cette obligation ne s’applique pas :
1. Pour les petites copropriétés d’au maximum 5 lots à usage de bureaux, de commerces ou de logements.
2. Pour les petites copropriétés avec un budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires inférieur à 15 000 euros, et ce, sur trois années d’exercices consécutifs.
3. Lorsque aucun candidat n’a obtenu la majorité exigée lors de l’assemblée générale.
4. Lorsque aucun candidat ne s’est présenté pour l’élection.
5. Lorsque le syndicat des copropriétaires renonce à élire un conseil syndical. Il faut pour cela que cette décision soit votée à la double majorité (article 26) en assemblée générale des copropriétaires.

Quels sont les droits et le rôle du conseil syndical ?

Le conseil syndical joue un rôle essentiel au sein de la copropriété : coordonner les relations entre le syndic professionnel, le syndic bénévole ou le syndic coopératif et les copropriétaires.

Au quotidien, les missions du conseil syndical sont les suivantes :
1. Mission de contrôle : de la gestion du syndic de copropriété (répartition des dépenses, comptabilité du syndicat des copropriétaires, élaboration et suivi du budget prévisionnel, vérification des conditions de souscription et d’exécution des différents contrats, etc.).
2. Mission d’assistance : le conseil syndical peut assister le syndic de copropriété quant à l’entretien courant de l’immeuble et au choix des entreprises pour l’effectuer, mais aussi quant à la réalisation de travaux votés lors de l’assemblée générale.
3. Mission consultative : pour la mise en concurrence des marchés et des contrats dont le coût dépasse un montant fixé préalablement par l’assemblée générale des copropriétaires. Le conseil syndical doit aussi donner son avis quant à la conclusion de ces contrats.

« Le conseil syndical a pour mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion du syndicat des copropriétaires. Il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes les questions concernant le syndicat des copropriétaires, à sa propre initiative ou sur consultation. Il s’agit d’un organe déterminant dans la copropriété, qui constitue un véritable lien entre le syndicat des copropriétaires et son syndic. »
Maître Manuel Raison, Cabinet Raison Avocats, spécialisé en droit de l’immobilier, de la construction et de la copropriété.

Un membre du conseil syndical peut-il se faire représenter ?

Oui, lorsqu’il s’agit d’une personne morale. En effet, lorsqu’une personne morale est nommée en tant que membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter soit :
1. Par son représentant légal ou statutaire.
2. Par un fondé de pouvoir spécialement habilité, c’est-à-dire une personne ayant les pouvoirs d’un mandataire.

Un conseiller syndical peut-il remettre sa démission ?

Oui, un conseiller syndical a le droit de démissionner en cours de mandat, sans avoir à fournir de motif spécifique.

Conseil syndical : comment fonctionne-t-il (article 24) ?

Les règles de fonctionnement du conseil syndical peuvent être établies de deux façons :
1. Par le règlement de copropriété.
2. Par la majorité simple de l’article 24 lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

Dans le cadre de ses missions, le conseil syndical peut faire appel à tout professionnel ou expert de son choix afin de l'assister. Il peut notamment solliciter un avis technique sur des équipements de la copropriété, comme une chaudière, un ascenseur ou une toiture.

Enfin, l’assemblée générale des copropriétaires peut aussi déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre des décisions seul. Ces décisions doivent relever de la majorité simple (article 24).

Cette délégation n’est possible que :
• si le conseil syndical est composé au minimum de trois personnes,
• si la délégation de pouvoirs a été votée à la majorité absolue (article 25) par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale,
• si l’assemblée générale fixe le montant maximal des dépenses que le conseil syndical est autorisé à engager,
• pour une durée maximale de 2 ans.

Quelles assurances doit souscrire le conseil syndical en copropriété ?

Le conseil syndical a l’obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile, et ce, pour chacun des membres.

En effet, le conseil syndical peut voir sa responsabilité civile ou pénale engagée dans l’exécution de ses différentes missions. Cela signifie qu’en cas d’erreur ou de défaillance de sa part, il peut être poursuivi par le syndicat des copropriétaires, par le syndic ou par un tiers.

Copropriété : quelles assurances faut-il souscrire ?

En plus de l’assurance responsabilité civile de l’immeuble, de chaque copropriétaire et de chaque locataire, d’autres assurances doivent être souscrites au sein d’une copropriété.

Votre syndic est partenaire de GALIAN-SMABTP ? Alors, vous pouvez directement souscrire les assurances copropriété auprès de lui !

GALIAN-SMABTP, l’assureur de référence des professionnels de l’immobilier et de leurs clients, propose trois contrats parfaitement adaptés à la vie d’une copropriété.

1. La Multirisque Copropriété

L’assurance Multirisque Copropriété GALIAN-SMABTP protège les immeubles (annexes, contenus et parties communes) contre les dommages aux biens ou les frais et les pertes consécutifs à un sinistre.

Ce contrat couvre par exemple les actes de vandalisme, les vols, les incendies, les dégâts des eaux, les catastrophes naturelles et technologiques, les attentats, les émeutes, les mouvements populaires, ou encore les impacts de foudre, les explosions et les effondrements.

2. La DO Syndic (Dommages-Ouvrage)

La DO Syndic (Dommages-Ouvrage) GALIAN-SMABTP couvre la réalisation de travaux de rénovation, d’extension, de surélévation et de construction réalisés dans une copropriété.

Elle est obligatoire depuis l’adoption de la loi Spinetta en 1978, afin d’assurer la responsabilité civile du maître d’ouvrage.

3. La Protection Juridique des Copropriétés

Indispensable, le contrat Protection Juridique des Copropriétés GALIAN-SMABTP agit comme un bouclier judiciaire en cas de litiges avec un copropriétaire, un locataire, un employé de la copropriété ou un prestataire, ou encore en cas de litiges de voisinage.

Cette assurance permet de bénéficier d’une assistance et de conseils juridiques pour tenter, dans un premier temps, de résoudre le litige à l’amiable, mais aussi une prise en charge des différents frais de justice (se référer aux conditions générales du contrat).

4. Assurances propriétaire non-occupant et locataire

Vous êtes propriétaire non-occupant ou locataire d’un bien situé en copropriété ?

Vous pouvez passer par votre syndic partenaire de GALIAN-SMABTP pour souscrire :
1. L’assurance Multirisque du Propriétaire Non-Occupant (PNO).
2. L’assurance Multirisque Habitation Locataires.

En résumé

Quelle est la différence entre un syndic et un conseil syndical ?

Le syndic professionnel ou non-professionnel assure la gestion de la copropriété. Le conseil syndical assiste, contrôle et consulte le syndic.

Quelles sont les responsabilités et missions d’un conseil syndical ?

Le conseil syndical a trois missions principales : mission de contrôle de la gestion effectuée par le syndic de copropriété, mission d’assistance et mission consultative.

Droit français : un copropriétaire peut-il assister à une réunion du conseil syndical ?

Seuls les membres du conseil syndical peuvent assister aux réunions. Un copropriétaire peut toutefois demander à y participer et y être autorisé en tant qu’invité. Un professionnel peut également participer à une réunion du conseil syndical, après invitation, afin d’apporter un avis technique.

Immeuble : le conseil syndical peut-il décider de travaux en copropriété ?

Non, c’est le syndic de copropriété qui décide des travaux qui doivent être réalisés. Le conseil syndical peut néanmoins assister le syndic dans ses démarches.

Quelles sont les obligations du syndic envers le conseil syndical ?

Le syndic doit mettre à la disposition du conseil syndical toutes les pièces et tous les documents se rapportant à la gestion du syndicat des copropriétaires. Il s'agit notamment des contrats, devis, factures, documents comptables, procès-verbaux, correspondances et échanges électroniques nécessaires à l'exercice de sa mission de contrôle. Les membres du conseil syndical peuvent consulter ces documents et en obtenir une copie. Lorsque le conseil syndical demande la communication de ces documents, le syndic dispose d'un délai d'un mois pour les transmettre. À défaut, il encourt une pénalité de 15 euros par jour de retard, déduite de sa rémunération forfaitaire, sauf si le retard est justifié par un motif légitime.